г. Иркутск, ул. Свердлова, 1, оф.9,  ☎ (3952)790-700,  ✉  info@ecoenergograd.ru пн.-пт. 9:00 - 20:00 сб. 11:00-16:00

 

Поселки энергетиков

Помимо качественной инженерной инфраструктуры «СибирьЭнергоТрейд» обещает в своих поселках единство архитектурного стиля, социальные объекты и собственную управляющую компанию

«На четырех земельных участках разместится пять поселков, два из которых категории «бизнес-класс» (Байкальская ривьера в Бурдаковке и Династия в Патронах), остальные — «эконом» (Ушаковкий микрорайон в Пивоварихе, жилой район Парковый в Новолисихе и коттеджный поселок Журавли в Бурдаковке). Все участки находятся недалеко от Иркутска: три — на Байкальском тракте, один — на Голоустненском тракте», — рассказывает директор компании «СибирьЭнергоТрейд» Юлия Долгополова. Самый отдаленный участок действительно всего в 28 километрах от города.

Для компании «СибирьЭнергоТрейд» это первый проект малоэтажного строительства. Как рассказал в майском интервью журналу «Эксперт-Сибирь» генеральный директор холдинга «ЕвроСиб­Энерго» и теперь уже бывший глава «Иркутскэнерго» Евгений Федоров, интерес компании к загородной малоэтажной недвижимости вызван большим опытом в строительстве инженерных коммуникаций: «Эффективность строительного бизнеса зависит не столько от того, как быстро вы построите здания, сколько от того, какие технические решения вы предложите в части инженерной инфраструктуры — водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение и электроснабжение. У нас есть те компетенции, которые позволят реализовать строительные проекты как минимум лучше, чем это способен сделать любой из застройщиков на территории Иркутской области. Как нам кажется, в сфере инженерной инфраструктуры мы номер один на территории региона».

По словам Юлии Долгополовой, инженерные сети, которые построит компания, станут главным конкурентным преимуществом предложения «СибирьЭнергоТрейд». «Люди хотят, чтобы в поселках была нормальная инженерная инфраструктура, но на практике мы этого почти не видим. Обычно сети делаются хозяйственным способом, без проектирования, без экспертиз, и крайне неэффективно эксплуатируются. Более того, во многих поселках люди берут воду из индивидуальных скважин, а вместо канализации используют септики, по сути — выгребные ямы. Это прошлый век», — заключает она. Ее слова подтверждают и другие специалисты: в качестве типичного примера поселка под Иркутском, живущего по стандартам «прошлого века», заместитель генерального директора компании «Сибавиастрой» Алексей Волков назвал элитное ТСЖ «Молодежный»: «Совершенно разнородная застройка территории. Кроме электричества, в поселке нет централизованных коммуникаций. У каждого дома — септики и скважины, которые дорого и сложно содержать».

Кстати, строительством инженерной инфраструктуры для проектов «Сибирь­ЭнергоТрейда» займется другая «дочка» «Иркутскэнерго» — ООО «Иркутские коммунальные системы» (ИКС). Она была создана для управления жилыми фондами, водоканалами и объектами тепловой генерации в «городах интереса» энергокомпании. Созданием инфраструктуры для нового жилья «с нуля» компания еще не занималась, но компетенций хватит — тем более что строить-то она будет фактически для себя (в дальнейшем именно ИКС и станет управлять всеми системами жизнеобеспечения поселков). В марте Газпромбанк одобрил выделение ИКС кредита в размере 1,225 млрд рублей под 11% годовых «на строительство и эксплуатацию в период с 2014 по 2021 годы водоснабжающих и водоотводящих объектов в поселках, возводимых ЗАО «СибирьЭнергоТрейд».

Экономичные планировки

На территории суммарной площадью 306 га компания намерена за 10 лет построить 430 тыс. кв. метров малоэтажной недвижимости, тем самым обеспечив жильем порядка 17,5 тыс. человек. Стоимость всего проекта оценивается в 22–25 млрд рублей. «Право аренды земельных участков мы получили в результате победы в открытых аукционах, которые в декабре 2011 года провел Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС). В течение года подготовили и утвердили проекты планировки и межевания территории, сейчас завершаем проектирование жилья и сетей для первой очереди строительства», — рассказывает Юлия Долгополова. Подчеркивая, что на всех участках получено разрешение на строительство.

Согласно проектным решениям, жилье «эконом-класса» будет состоять не только из многоквартирных трехэтажных домов, но также таунхаусов и даже индивидуальных коттеджей, спрос на которые, по оценке инвестора, в регионе очень высок. «Эконом-класс» (эта застройка займет около 340 тыс. кв. метров) будет отличаться небольшой площадью жилья: для квартир — 30–47 кв. м, для коттеджей — 80–120 кв. м, и экономичными планировками. Цена квадратного метра в коттеджных поселках «эконом-класса» будет приближена к стоимости, определенной Минрегионом РФ: для Иркутской области она сегодня составляет 33,8 тыс. рублей за квадрат, но без учета стоимости земельного участка. В среднем стоимость загородного дома с участком в шесть–восемь соток составит от 3,8 до 4,9 млн рублей, говорит Юлия Долгополова.

«Бизнес-класс» будет стоить в полтора-два раза дороже; в его состав войдут таунхаусы, коттеджи и дуплексы. «По договору с фондом РЖС жилье в сегменте эконом-класса необходимо сдавать в полностью готовом к проживанию виде, но предварительное бронирование показывает, что покупатели предпочитают делать внутреннюю отделку самостоятельно», — объясняет особенности потребительского спроса Юлия Долгополова.

По договору с РЖС, «СибирьЭнергоТрейд» обязан начать строительство одновременно на трех из четырех участков. Сейчас завершается проектирование жилья и сетей для первой очереди строительства. Старт первой очереди — 45 тыс. кв. метров — запланирован на третий квартал 2013 года (со сдачей в четвертом квартале 2014 года). По словам Юлии Долгополовой, потенциальные покупатели полностью забронировали первую очередь строительства в Парковом (н.п. Новосилиха) и Журавлях (н.п. Бурдаковка). Собственниками части домов окажутся сотрудники и партнеры «Иркутскэнерго».

Детский фактор

Учитывая потенциально большое число жителей, в каждом поселке будет построено по школе и детскому саду, а в Пивоварихе построят центральную районную больницу. «Мы учли пожелание администрации Ушаковского муниципального образования и запроектировали участок для размещения больницы. Провели конкурсы, выбрали подрядчика и заключили договоры на проектирование социальных объектов для всех поселков», — говорит Юлия Долгополова. Она убеждена: социальные объекты повысят привлекательность поселков. «Социальная инфраструктура — очень весомый фактор, который существенно увеличивает ценность объекта для покупателя», — соглашается с ней риелтор АН «Слобода» Дмитрий Черкасов. При этом, подчеркивает Алексей Волков, социальная инфраструктура должна строиться и содержаться только за счет бюджета, жители поселков эти расходы не потянут. «Другой вопрос: кто будет работать в детских садах, школах и больницах? В Иркутске кадровый дефицит и в сфере образования, и в сфере здравоохранения», — отмечает эксперт. Однако наличие кадровой проблемы — не причина ничего не строить, так что стратегически «СибирьЭнергоТрейд» поступает правильно.

Конкурентный сегмент

По словам Дмитрия Черкасова, «Сибирь­ЭнергоТрейд» заходит на высококонкурентный рынок, на котором одновременно реализуется несколько проектов комплексной малоэтажной застройки. «Проектов много, в том числе и на Байкальском тракте. Место хорошее, удобно добираться. Люди интересуются. Но, в конечном счете, все будет зависеть от цены предложения. Если действительно проекты окажутся бюджетными, проблем с реализацией недвижимости не возникнет», — отмечает риелтор. В то же время Алексей Волков, называя Байкальский тракт элитным местом, указывает на транспортную перегруженность этой дороги. «Утром и вечером на тракте собираются пробки. Если системно не решить вопрос транспортной доступности, то ситуация будет только усугубляться. Хотя для размещения малоэтажных поселков это хорошее место: оно считается наиболее экологически чистым и обеспеченным инфраструктурой», — констатирует он.

«Сегодня рынок жилья находится в состоянии «затишья», не двигается ни вверх, ни вниз, — продолжает Волков. — Обеспечивается только текущее потреб­ление. Я не вижу предпосылок, чтобы эта ситуация изменилась в обозримом будущем. Наступает период «жесткой» конкуренции, будут пользоваться спросом наиболее качественные объекты». Среди таких в «эконом-классе» эксперты выделяют поселок Луговой (СК «ВостСибСтрой»). Как и в случае с проектом «СибирьЭнергоТрейда», застройщик здесь также занимается комплексным освоением больших территорий, делая ставку на малоэтажку. Но в этих поселках возводятся только многоквартирные малоэтажные дома. В «бизнес-классе» за счет продуманной инфраструктуры обращают на себя внимание поселки Хрустальный (Мельниковский тракт) и Идиллия Эстейт на Байкальском тракте в поселке Патроны. Дома и инфраструктура поселков обслуживаются специализированными управляющими компаниями.

Тем не менее, большая часть проектов малоэтажной индивидуальной застройки реализуется под Иркутском по схеме продажи земельного участка «с подрядом/без подряда» с последующим индивидуальным проектированием и строительством. В этой ситуации покупатель приобретает практически неподготовленный земельный участок, часто с неправильным видом разрешенного использования, без инженерной инфраструктуры, дорог и социальных объектов. Естественно, о едином архитектурном стиле поселка и его организованной эксплуатации в этом случае речи не идет.

Повлиять на цену

Инвесторы малоэтажного проекта уверены в том, что помимо большого объема нового жилья строительство поселков скажется и на общей стоимости квадратного метра в Иркутске. «Не секрет, что Иркутская область — один из самых дорогих регионов с точки зрения стоимости квадратного метра. Дороже, чем в Красноярске и в Новосибирске. Во многом это связано с тем, что объемы ввода жилья недостаточны для того, чтобы обеспечить существующий спрос. Думаю, что наш строительный проект позволит сбить темпы роста цен на жилье, а возможно, даже окажет давление на снижение цен на жилую недвижимость в регионе», — поделился в своем майском интервью макроэкономическими ожиданиями от проекта Евгений Федоров.

Но чтобы цена на жилье в Иркутске действительно стала снижаться, одного роста объемов ввода будет мало, считает Алексей Волков. И объясняет разницу ценообразования в миллионнике-Новосибирске от вдвое меньшего по численности Иркутска. «Экономика строительства базируется на стоимости земли, стоимости технологического присоединения, стоимости самого строительства, а также заемного капитала. В Новосибирске есть компании, которые строят крупнопанельные дома. Это другая технология с иной себестоимостью. Новосибирск поближе к поставщикам большого спектра строительных материалов, дешевле логистика. В общем, стоимость жилья в Иркутске объясняется невысокой маржинальностью строительных компаний. Это объективные факторы. Плюс, Новосибирск — город-миллионник, который активно развивается, есть постоянный приток новых жителей из других регионов. Компании знают, что в обозримом будущем — пять–десять лет — на их продукцию будет гарантированный спрос. У них совсем другой уровень рисков, другая допустимая доходность. Малонаселенному региону прогнозировать будущее сложнее».

Но если даже проект «СибирьЭнергоТрейд» и не сдержит цену на жилую недвижимость в Иркутске, он точно задаст рынку новые стандарты инженерной инфраструктуры малоэтажных поселков, тем самым сделав его более цивилизованным, считают эксперты. Ведь только поселок Ушаковский потребует строительства 18 км сетей водоснабжения, 15 км — водоотведения, восемь километров теплоснабжения и три километра — ливневой канализации. Плюс подстанции на 110 кВ и централизованной электрокотельной. А уж в этой части «Иркутскэнерго» действительно нет равных в регионе.

Эксперт-Сибирь № 24 (379): 17.06.2013 г.

Показать в формате для печати

ЭкоЭнергоГрад

ЭкоЭнергоГрад – под этим брендом компания АО "СибирьЭнергоТрейд"
совместно с АО "Иркутскэнерго"реализует проект по строительству
загородного жилья в Иркутском районе, рядом с населенными пунктами
Пивовариха, Новолисиха, Патроны и Бурдаковка.